借地・借家｜不動産トラブル

土地を貸す場合、借地借家法による規制があります。借地借家法は、土地・建物の賃借人を保護している法律です。

たとえば、建物が必要な場合、土地を借りてその上に建物を建築することがあります。建物は何十年と使い続けることが多くあります。そのため、借地の契約期間が短いと、借主は不利益を被ることがあります。また、建築した建物も、短期間で取り壊さなくてはなりません。もったいないとも考えられます。そこで、借地借家法では、借地契約の最低存続期間を３０年としています。

また、借地契約の期間満了後、契約が終了するとはしていません。借地借家法では、法定更新が認められ、その法定更新の期間も決まっています。最初の法定更新が行われると、２０年以上の新しい契約がスタートします。また、２回目以降の更新が行われると、１０年以上の新しい契約がスタートします。

なお、貸主側から更新拒絶することは可能です。ただし、更新拒絶は正当事由がないと認められません。

長期の借地契約を避けるためには、借地借家法の特別規定を利用する必要があります。借地借家法では、定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の契約を認めています。いずれも、契約期間が過ぎれば、借地契約が終了します。法定更新はありません。

最短の契約期間は、次の表のようになります。

弁護士に対し、①どのような類型の借地契約にすればよいのか、②どういう契約書を作成すべきか等を相談することができます。弁護士に相談・依頼することで、大切な土地のトラブル発生を防止することができます。

建物を貸す場合、借地借家法による規制があります。借地借家法によって、賃借人が保護されています。賃借人の住居を確保するため、次のような特別の規制があります。

賃貸借契約の契約期間が経過した場合の規制についてです。賃貸人が何もしなければ、契約が自動更新されます。
自動更新された契約は、期間の定めがない契約として続きます。

賃貸人が、契約期間経過後、契約を終わらせたいと考える場合についてです。
賃貸人は、更新拒絶の通知を行なう必要があります。
更新拒絶の通知を行なう期間は限定されています。右図のように、契約終了日の１年前から６か月の間です。
また、更新拒絶が認められるためには、「正当の事由」が必要になります。
なお、更新拒絶の通知を行なった場合、借主が期間満了後も使い続ける場合があります。この場合、直ちに異議を申し立てる必要があります。

長期の借家契約を避けるためには、同じく、借地借家法の特別規定を利用する必要があります。借地借家法では、定期建物賃貸借の制度があります。定期建物賃貸借にするためには、公正証書等の書面によって、契約の更新がないこととする旨を定める必要があります。

また、賃貸人は、あらかじめ、賃借人に対し、「建物賃貸借に契約更新がなく、期間満了によって建物賃貸借が終了する」ことを書いた書面を交付して、説明しなければなりません。弁護士に相談・依頼することにより、安心して定期建物賃貸借制度を利用することが可能になります。弁護士は、このような契約書関係の作成・チェックを専門にしています。